[导读]如果说2013年以前的房地产市场是“高烧不退”
，那么，从2014年开始，这个市场和行业将有可能日趋理性。

如果说2013年以前的房地产市场是“高烧不退”
，那么，从2014年开始，这个市场和行业将有可能日趋理性。最新报告预测，基于对人口增长率、城镇化率、人均居住面积和结婚人口的合理假设
，2014年住宅刚需面积达到12.2亿平方米
，而销售面积则达到12.4亿平方米，中国房地产从此进入了供过于求的阶段。不过，总量数据的逆转并不意味着房价将立马开启下行通道，房价涨幅将出现分化，诚如摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计，2014年一线城市的房价可能将上涨10%，而二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。

政策“潜伏期”

三中全会以来，对于房地产市场，政策的主基调一直是理顺政府与市场的关系
，不过
，房地产市场化机制的形成是一个渐进过程。不难料想，政策将在短期内难有较大的变化，这段时期“有形的手”或倾向于“潜伏”观察

，但这也不是说政策将毫无作为。

众所周知
，新的房地产市场政策框架可能将推出，长期政策更是包括推出房产税，农村土地制度改革和增加住房供应，尤其是保障房。但朱海斌称，在短期内，这些措施的影响将有限，楼市政策的调整仍以地方调整为主。

克而瑞信息集团提供给记者的一份报告中指出，就不同城市来看

，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出
，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调
。

不仅如此，大部分二

、三线城市政策面将有序放宽，2014年
，这类城市回归市场化将是大趋势
，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

事实上
，从去年年末各大城市争相出台调控政策以来，过去十年全国“一刀切”式的调控的确出现了改变，而中央层面上全局性的政策调控或许也难再现。

市场“层级化”

试想，一旦政策不再如以往那般频繁直接，市场还会像从前那样“疯狂”反弹吗?所谓理性回归
，或许正是这样一种良性循环。

“我从来不悲观地看待市场，但我也认为2014年的房地产市场没有想象中的那么好
。”克而瑞全国首席分析师丁祖昱告诉中国经济网记者，虽然全国性的调控政策依然没有
，但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应，都会影响2014年的各地的市场，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律

。

不过，不同城市的市场分化也将更加明显。根据克而瑞统计的过去一年土地数据分析
，一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅甚至可能为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平

。二三线城市的供需或与过去一年相比更为平稳。

就房价而言
，克而瑞报告还指出
，一线城市房价2014年将呈现先涨后稳;二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势;至于三线城市
，由于部分城市面临去库存压力
，未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态
。

房企“需冷静”

综上所言，2014年基本面可能将较2013年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是绝对数的大幅衰退。

值得注意的是
，对于对房价仍有较强控制权的房企而言，市场不会出现大幅降温并不表示市场会持续火爆。

历史已经无法告知未来，开发商或许只能用心寻找答案。今年的市场势必又将在多空博弈间迎来纠结的一年
。一方面，行业转型升级已成大势;另一方面
，经济下行趋势也难以扭转。正如《双城记》所言
：“这是最好的时代，这是最坏的时代。”